Walka z cwaniakami jest najważniejsza

Redakcja: Skąd tak częste podwyżki czynszu? W tym roku było ich kilka.

Mariusz Ganita: Spółdzielnia Orłowiec, jak i większość spółdzielni, a nawet wszystkie w regionie, podwyższają składniki czynszu, których wysokość nie zależy od spółdzielni. Mam tu na myśli opłaty za wodę, kanalizację, odprowadzanie ścieków, centralne ogrzewanie, czy też podgrzanie wody. Na czynsz trzeba spojrzeć globalnie. Składa się on z opłaty eksploatacyjnej, opłaty na fundusz remontowy, za termomodernizację, energię elektryczną czy też ubezpieczenie. Jeżeli stawki dostawców pewnych usług wzrastają, nieunikniona jest podwyżka czynszu. Ubolewam nad tym, bo wiem, że każda podwyżka jest dla mieszkańców bardzo dotkliwa. Dzisiejsza sytuacja społeczna – gospodarcza ma wielki wpływ na stan portfela zwykłego mieszkańca. Coraz więcej osób popada w ubóstwo i tarapaty finansowe. Niestety życie jest brutalne. Dlatego ważę te wszystkie czynniki, ale nie może być tak, że jeżeli spółdzielnia za ciepło musi zapłacić milion złotych, mieszkańcy zapłacą przypuśćmy 800 tysięcy.

Czy będą w tym roku jeszcze podwyżki?

Powiem coś niepopularnego. W zeszłym tygodniu otrzymałem pismo z informacją z ciepłowni w Rydułtowach, że z dniem 8 listopada wchodzą w życie nowe taryfy. To wiąże się z podwyżkami dla mieszkańców Orłowca, Mickiewicza, Raciborskiej, Ligonia, Tetmajera i Obywatelskiej. Rada Nadzorcza uchwali, czy nowe stawki wejdą w życie jeszcze w tym roku, czy od nowego. Chciałbym jednak podkreślić, że składniki czynszu zależne od spółdzielni są stałe. Fundusz remontowy odkąd jestem prezesem wzrósł zaledwie o 20 groszy i nie mamy zamiaru go podwyższać. Zaś opłata eksploatacyjna ustalona w zeszłym roku na poziomie 1,85 zł nie została podniesiona. Uważam, że to dobrze o mnie świadczy.

Jakie inwestycje zostały zrealizowane w ramach funduszu remontowego?

Są to inwestycje mające na celu bieżące utrzymanie zasobów mieszkaniowych. To głównie remonty i wymiana całych dachów, budowa i remont chodników, czy też miejsc postojowych. Z tych pieniędzy budujemy też stację wymienników, które mają na celu zredukować koszty wytworzenia ciepłej wody użytkowej czy dostarczenia centralnego ogrzewania. W ubiegłym roku na osiedlu Kościuszki zamontowano sześć takich stacji. To inwestycja, która od 9 lat nie była zrealizowana a kosztowała nas prawie pół miliona zł. Jednak uważam, że na te inwestycje, które docelowo mają zmniejszyć koszty utrzymania zasobów mieszkaniowych, pieniędzy nigdy nie powinno braknąć.

Spółdzielnia Mieszkaniowa Orłowiec boryka się z coraz większą ilością dłużników.

Problem dłużników dotyczy wszystkich spółdzielni mieszkaniowych. Mamy skuteczne metody ściągania długów. Niemniej jednak szukamy jeszcze innych rozwiązań, które usprawniłyby jeszcze proces windykacji.

Ilu macie dłużników?

To zależy. Można ich podzielić na tych zalegających z opłatami do trzech miesięcy, i tych, którzy nie płacą już kilkanaście miesięcy. W sumie dłużników zalegających z opłatami dłużej niż 3 miesiące jest około 400. Zadłużenie sięga około 3 mln zł. Rok 2009 zamknął się niedoborem na poziomie ponad 3 mln 200 tysięcy zł. W ubiegłym roku odzyskaliśmy ponad 300 tysięcy długu. Jednak w okresie wakacyjnym, między czerwcem a sierpniem, mieszkańcy zamiast zapłacić czynsz wolą jechać na wakacje. I co roku zaległości czynszowe w okresie letnim wzrastają. Dlatego obecnie mamy takie zadłużenie, ale liczę, że do grudnia ono zmaleje. Staram się też wyróżnić lokatorów, którzy regularnie opłacają czynsz. I w naszej spółdzielczej gazetce zawsze wymieniamy te osoby.

Co dzieje się z tymi kilkumiesięcznymi dłużnikami?

Osobiście opracowałem regulamin, który zakłada, że brak wpłaty za 3 miesiące powoduje wszczęcie windykacji. Najpierw kierujemy sprawę do firmy zewnętrznej, która upomina dłużnika. Jeśli to nic nie daje, sprawa trafia do sądu. Po uprawomocnieniu wyroku wniosek trafia do komornika.

Można im odebrać mieszkania?

To zależy. Mamy różne prawa do lokalu: najem, spółdzielcze lokatorskiej, własnościowe i odrębną własność. W przypadku najmu możemy wnosić o eksmisję czy nakaz zapłaty. Jeżeli jednak lokator nie ma żadnego majątku, to takie postępowanie nic nie daje. Nawet gdy dochodzi do eksmisji problem długu pozostaje. W pozostałych przypadkach jest możliwość tzw. przysądzenia własności spółdzielni i skompensowania zadłużenia. Tu jednak jest problem, bo ustawa o ochronie praw lokatorów zabrania wyrzucania ludzi na bruk. Nawet jeżeli mamy wyrok eksmisyjny, to z reguły są to wyroki z orzeczonym prawem do lokalu socjalnego. A tych nie ma. A jeżeli są, to to pojedyncze wypadki. Tak więc windykacja jest znacznie ograniczona, bo przepisy prawa chronią dłużnika, zazwyczaj cwaniaka, który ma dwa samochody i jeździ na egzotyczne wakacje. Oczywiście pracują na czarno, więc komornik nie umie ściągnąć długu z wynagrodzenia. Tacy lokatorzy mają cały majątek oficjalnie zapisany na krewnych, więc odzyskanie zaległości jest właściwie niemożliwe. Dla mnie walka z takimi cwaniakami jest najważniejsza. A nie z mieszkańcem, który z powodu utraty źródła dochodu bądź zdrowotnych nie płaci czynszu.  Zawsze daję szansę dłużnikowi. Zawsze można przyjść i podpisać ugodę. Każde zadłużenie jestem w stanie rozłożyć na raty. Jeszcze nigdy nikogo przez te dwa lata jak jestem prezesem nie skrzywdziłem.

Dziękuję za rozmowę.

Również dziękuję.

Rozmawiała  Izabela Grela

Mariusz Ganita – prezes Spółdzielni Mieszkaniowej Orłowiec od 2009 roku. Wcześniej był dyrektorem klubu sportowego, menedżerem w prywatnej firmie. Prowadzić swoją kancelarię prawniczą.

Z wykształcenia prawnik. Radny Rady Miejskiej w Wodzisławiu Śląskim od 2010 roku.