Staramy się wyróżniać

Redakcja: Spółdzielnia Mieszkaniowa ROW jest jedną z najwyżej notowanych w polskim rankingu.

Jan Grabowiecki: Jesteśmy w ścisłej dziesiątce, a dokładniej rzecz ujmując na szóstej pozycji. Jest mi z tego powodu niezmiernie miło, tym bardziej, że jesteśmy jednak prowincją w porównaniu do dużych miast. Tak wysokie miejsce jest pokłosiem tych wszystkich wyróżnień, które otrzymaliśmy w ubiegłym roku.

Jakie to były?

Złota Odznaka Zasłużony dla Budownictwa, wyróżnienia w konkursie Budownictwo Roku 2009, Złoty Laur Instytutu Gospodarki Nieruchomościami za wysoki poziom zarządzania nieruchomościami oraz wiele innych. Najcenniejsza jest ta od prezydenta Śląskiej Izby Budownictwa. Ona cieszy i smuci. Wodzisławska Izba Gospodarcza nigdy nas nie wyróżniła, mimo tego, że zatrudniamy nawet 20 firm w szczycie remontowym. Jako spółdzielnia jesteśmy wciąż niezauważalni, ale śląska izba nas dostrzegła. No i druga, która nas cieszy - to złoty laur Instytutu Gospodarki Nieruchomościami. Zrzesza zarządców nieruchomościami i zajmuje się polityką zarządzani, jej oceną, a także konstruowaniem poprawek do ustawy.

Na takie nagrody trzeba sobie zasłużyć.

Staramy się wyróżniać. Nagrodę zasłużony dla budownictwa przyznały nam związki zawodowe. Jestem z tego szczególnie dumny. To taki sygnał, że jesteśmy dobrzy w zarządzaniu zasobami nie tylko mieszkaniowymi, ale i ludzkimi. Zarządzanie nieruchomościami to taki sam biznes, jak zarządzanie funduszami czy środkami finansowymi. Należy rozwijać spółdzielnię nie tylko poprzez świadczenie usług, zarządzanie i administrowanie. Spółdzielnia powinna szukać innych źródeł dochodów. My rozwijamy naszą działalność gospodarczą. W ubiegłym roku wybudowaliśmy nowy pawilon w Rydułtowach przy ulicy Ofiar Terroru. Nie musieliśmy, bo sklepów jest dużo. Jednak podnajmujemy w nim pomieszczenia, mamy z czynszu pieniądze na amortyzację i jeszcze remonty budynków mieszkalnych. Przez to mieszkaniec może płacić niższy czynsz, albo płacić tej samej wysokości fundusz remontowy, jednak z gwarancją, że remonty przyspieszą. Zarządzanie, moim zdaniem, to biznes a nie trwanie i czekanie aż jakaś rurka mieszkańcowi pęknie. Te dochody z działalności gospodarczej sięgają półtora miliona złotych a mam nadzieję, że będą wyższe.

Jakie są wasze priorytety w zarządzaniu spółdzielnią?

Priorytetem jest nieustanna poprawa stanu technicznego zasobów. Mimo, że już 20 lat modernizujemy budynki, uważam że wciąż pozostało nam wiele do zrobienia. Technologie i technika idzie do przodu a my musimy nadążać za tymi zmianami. To oczywiście służy mieszkańcom. Przykładem jest regulacja temperatury ciepłej wody w budynku. Wcześniej mieszkaniec musiał wypuszczać 5-6 wiader wody po to, by otrzymać letnią wodę. Dziś po zabudowaniu zaworów termostatycznych, puszczających do obiegu tylko wodę o określonej temperaturze, zmniejszają się koszty jej zużycia. Ponadto na wszystkich wysokich budynkach os. XXX-lecia mamy zabudowane pogodowe regulacje temperatury.

Co to oznacza?

Przy temperaturze dodatniej Przedsiębiorstwo Energetyki Cieplnej nie ma możliwości nagrzania naszych kaloryferów jak w czasie zimy. Automatyka zamknie zawór. To też zmniejsza koszty centralnego ogrzewania. Nie wyobrażam sobie, żeby ten system nie istniał przy cenach, jakie narzucił ostatnio Urząd Regulacji Energetyki. Gdyby nie ta automatyka ceny ciepła w Wodzisławiu byłyby 100 procent wyższe. One i tak są wysokie. W ubiegłym roku interweniowaliśmy, bo nie rozumiem dlaczego cena w opłacie stałej wzrosła o 25%, a w zmiennej o 35%. Co tak zdrożało? Nic! A taryfa wzrosła. Urząd Regulacji Energetyki zaprosił mnie na spotkanie, wysłuchał żali i tyle. Byłem nawet w Departamencie Ministerstwa Gospodarki, bo obecne przepisy nie są korzystne dla mieszkańców. Powinny radykalnie się zmieniać. To nie może być tak, że członkowie spółdzielni dają środki na remont a sieci ciepłownicze i ciepłownia są rodem z lat 80. Jak długo mamy utrzymywać starą skostniałą strukturę? Ustawa jednak jest tak skonstruowana, że oni modernizując sieć zmniejszyliby swoje dochody. Tak więc jest to działanie nie w ich interesie.

Co udało się zrobić w tym roku?

Zakończyliśmy rozliczenie tzw. polany czyli ulic Jagienki, Kruczkowskiego i Traugutta w Pszowie. To była potężna modernizacja osiedla, która kosztowała nas ponad 4,5 mln zł. Trzy lata temu cena wody sięgnęła tam 3,50 zł, kiedy gdzie indziej kosztowała 1,60zł maksymalnie. Nie mieliśmy innego wejścia jak znaleźć dofinansowanie i wybudować własną sieć ciepłowniczą. Odeszliśmy z PEC-u i podłączyliśmy się pod główną sieć kopalni Anna, która miała zawsze niższe taryfy. Dodatkowo zmodernizowaliśmy całe osiedle, tj. 6 budynków. Zabudowaliśmy pionowe zawory regulacyjne, dzięki czemu woda wszędzie ma ta samą temperaturą. Mamy tam również pełną automatyką węzłową wraz z pomiarem. I tylko raz na jakiś czas automatyk przyjeżdża i sprawdza aparaturę. To ma realny wpływ na koszty. Już obserwujemy bardzo wysokie oszczędności, w niektórych budynkach sięgające 34%. Póki co, te oszczędności nie odbijają się na kieszeniach mieszkańców, bo musieliśmy zaciągnąć pożyczkę w WFOŚ. Jednak to oszczędności na cieple ją spłacają, no i niewiele wyższy czynsz, w niektórych przypadkach sięgający 70 groszy. Przy czym obecna nadwyżka zostanie niedługo zdjęta z mieszkańców, a termomodernizacja jest na lata.

Termomodernizacja objęła tylko Pszów?

Nie, w ubiegłym roku kończyliśmy dwa budynki mieszkalne od strony balkonów w Wodzisławiu. Ściągaliśmy też azbest na osiedlu PCK w Wodzisławiu. Nie ograniczamy się tylko do termomodernizacji. Traktujemy inwestycje kompleksowo i przy okazji robimy całą infrastrukturę wokół. Mam tu na myśli drogi i chodniki. Tak, by do tego tematu nie wracać.

Często jednak sama klatka schodowa ma odpychający wygląd.

Od 1996 roku funduszem remontowym w Spółdzielni ROW zarządza rada osiedla, którą wybierają mieszkańcy. Taka była moja decyzja. To oni decydują, co jest najważniejsze i najpilniejsze. Muszę przyznać, ze nawet codziennie objeżdżając osiedla nie jestem w stanie wszystkiego zauważyć. To co widzi oko mieszkańca, często przez gospodarza pozostaje niezauważone. Wypracowaliśmy system, zgodnie z którym co najmniej co 10 lat malujemy klatki. To taki optymalny okres. Kiedy przyszedłem do spółdzielni klatki nie były malowane 18 czy 20 lat. Skróciliśmy ten czas. I tam, gdzie nie jest niszczona przez domorosłych grafficiarzy, po 10 latach wygląda przyzwoicie. Za 3, 4 lata zmniejszymy ten okres, daje na to gwarancję. Wtedy będziemy mieli większe możliwości finansowe. Przyznaje, że najczęściej klatki na parterze niszczone są po 3,4 latach i wtedy staramy się je odnawiać. Zawsze po przeglądach wiosennych rada osiedla wskazuje nam , gdzie remont jest konieczny.

Jakie są szanse na to, by młodzi ludzie mogli kupić sobie mieszkanie od ręki?

Sytuacja młodych jest znacznie gorsza niż przed rokiem 90. Znacznie wzrosły ceny mieszkań na rynku. Mieszkanie stało się towarem dla wielu młodych niedostępnym. I mimo preferencyjnych kredytów wciąż jest luksusem. Wiem, że pracować można wszędzie, tylko gdzie prowadzić życie prywatne? Jedynym dopuszczalnym rozwiązaniem, moim zdaniem, jest możliwość wynajmowania lokali. Niestety spółdzielnie mieszkaniowe wynajmować nam mogą. Ustawodawca zobowiązał nas, by każde zwolniony lokal zbyć w drodze przetargu, według wartości rynkowej.

Ile macie takich mieszkań?

Od trzech lat nieustannie w Spółdzielni MIeszkaniowej ROW są mieszkania do zbycia w przetargu. W tym roku raz była tylko jedna osoba chętna a w drugim przypadku do przetargu stanęły dwie. W tej chwili możemy sprzedać od ręki mieszkania: przy ul. Jagienki, na które już 6 razy był ogłoszony przetarg i wciąż nie ma chętnych. Na Ligonia też brak zainteresowanych a przy ulicy Przemysława 54-metrowe mieszanie sprzedaliśmy za trzecim podejściem.

Od czego zależy zbyt mieszkań?

Od ceny.

Ile trzeba obecnie zapłacić?

Od 1680 zł za metr do1820. Uważam, że są to ceny za wysokie jak na naszą okolicę. U nas trudno o prace. Rynek nieruchomości jest dalej rynkiem, ale cena mieszkań powinna odzwierciedlać realny dochód każdego mieszkańca. Ze sprzedażą mieszkań jest problem, bo mamy bez przerwy około 5 do zbycia. Dotyczy to Radlina, Pszowa, Wodzisławia, ale już nie Żor, czy Rybnika. Choć sytuacja w Rybniku już też się pogorszyła, ale wciąż nie jest taka jak u nas. W Raciborzu z kolei wszystkie mieszkania schodzą na pniu, nawet nowe.

Jak można wyjść z tego impasu?

Co wybory rozpoczynają się prace nad ustawą o spółdzielniach mieszkaniowych. Znów obradują w komisjach sejmowych. Uważam, że święty czas na to, by ustawodawca dopuścił możliwość wynajmowania mieszkań przez spółdzielnie. Wielu wodzisławian jeździ do pracy do Bielska, Gliwic czy Katowic. Codzienny dojazd, szczególnie zimą, jest uciążliwy. Dlaczego więc taka osoba nie może sobie wynająć od spółdzielni po cenach członkowskich mieszkania? Musi wynająć je po cenach rynkowych, o wiele wyższych. Gdyby nam na to pozwolono, ceny mieszkań spadłyby, zarówno dla studentów jak i młodych małżeństw. Dziś, by kupić dwupokojowe mieszkanie trzeba mieć 90 tysięcy zł. Ktoś po studiach, kto zdążył znaleźć pierwszą prace, czyli w wieku dwudziestu kilku lat, musiałby, chcąc kupić mieszkanie, być jak Rockefeller – pierwszy milion ukraść a potem jakoś pójdzie. Co więcej, takich miast jak Wodzisław jest więcej. Nie tylko u nas jest problem ze zbytem. Nie mają go tylko miasta rangi Krakowa czy Wrocławia.

Dziękuję za rozmowę.

Rozmawiała Izabela Grela

Jan Grabowiecki – prezes Spółdzielni ROW od 1992 roku; spółdzielczości uczył się od podstaw - wcześniej pracował w Zakładzie Remontowo – Budowlanym w ZOZ-ie w Rybniku; radny miejski od 1996 roku, po raz trzeci przewodniczący Rady Miasta Wodzisławia Śląskiego.